Rozmach na hypotekárnom a realitnom trhu bude čeliť skúške odolnosti
Podľa analýz VÚB banky prepisujú objemy nových úverov na bývanie aj v tomto roku historické rekordy a ruka v ruke s nimi rastú aj ceny nehnuteľností. Medziročne sú ponukové ceny bývania drahšie o viac ako 23 percent, z toho vyše tretina nárastu pripadá na posledný štvrťrok, keď sa prejavil nový fenomén burcovania dopytu po úveroch – očakávaný rast úrokových sadzieb. Ten motivoval klientov k urýchleniu rozhodnutí o čerpaní úverov a zafixovaniu výhodných podmienok na dlhšie obdobie. Takto motivovaný dopyt je zjavne len dočasný a aj preto rastie naliehavosť otázok, dokedy bude úverový boom pokračovať. A čo sa bude diať na trhu nehnuteľností, keď úrokové sadzby vskutku dosiahnu úrovne, ktoré sme tu nemali päť, desať či viac rokov. Odpoveď na túto otázku nám dal Zdenko Štefanides, hlavný ekonóm VÚB.
Odpoveď nie je jednoduchá, pretože okrem úrokových sadzieb vplýva na trh úverov aj nehnuteľností veľa iných faktorov. A okrem dopytu trh nehnuteľností tvorí aj ponuka. Tá je stále nízka, hlavne v Bratislave. Navyše dramaticky rastú ceny vstupov na novú výstavbu, tak stavebného materiálu, ako aj prác, čo vplýva na konečné ceny nového bývania, a teda aj výšku úveru potrebného na jeho kúpu. Samozrejme, existuje aj dopyt klientov, ktorí pri kúpe nehnuteľností na úver nie sú odkázaní. Množina takýchto klientov sa možno aj rozšírila. Jednak vďaka príchodu migrantov, ktorí u nás hľadajú trvalejšie útočisko, ale aj domácich, ktorí si chcú ochrániť finančné úspory pred infláciou práve kúpou reálneho majetku vrátane nehnuteľnosti. Aj ich dopyt drží ceny nehnuteľností pod tlakom ešte aj v čase, keď inde v Európe už začali stagnovať, prípadne aj klesať.
V každom prípade, rast úrokových sadzieb z úverov na bývanie sa u nás ešte len rozbehol. Na rozdiel od susedného Česka, kde centrálna banka už zrejme dosiahla zamýšľanú konečnú úroveň úrokových sadzieb, eurozóna s ich oficiálnym zvyšovaním ešte ani nezačala. Očakávania týchto krokov spolu s globálnym rastom požadovaných výnosov dlhopisov prinútil banky už začiatkom jari otočiť dlhoročný trend poklesu úrokových sadzieb. Na ich konečnú úroveň sa však trh zrejme dopracuje až v druhej polovici budúceho roku, keď by ECB mala dosiahnuť výšku svojich oficiálnych sadzieb na preferovanej úrovni dvoch percent. Spolu s rizikovou maržou, časovou prémiou na dlhodobé zdroje, regulačnými nákladmi a hoci len minimálnou ziskovou maržou vtedy zrejme konečná cena nových hypoték nebude môcť byť nižšia ako štyri percentá.
V porovnaní s úvermi okolo jedného percenta zo začiatku tohto roka sa takýmto nárastom úrokových sadzieb kúpna sila danej mesačnej splátky hypotéky prepadne zhruba o jednu tretinu. A to ešte nebude konečný pokles kúpnej sily hypotekárneho klienta. Jeho kapacita splácať danú mesačnú splátku bude negatívne ovplyvnená rastom spotrebiteľských cien vrátane základných životných potrieb, potravín a energií, ktoré znižujú disponibilný príjem domácností. Svoje urobia aj nedávno ohlásené opatrenia, ktorými sa regulátor snaží úverový trh ochladiť: obmedzenie výšky úveru voči príjmu u dlžníkov nad 40 rokov a zvýšenie proticyklického kapitálového vankúša. A, samozrejme, dopytu po úveroch neprospeje ani rastúca neistota z globálneho ekonomického vývoja.
Celkovo možno očakávať, že dostupnosť bývania financovaného hypotékou sa už v druhej polovici tohto roku dostane na najnižšiu úroveň za posledných desať rokov. Pre mnoho ľudí sa vlastné bývanie stane úplne nedostupným. Iste, pre časť ľudí, ktorí sú príjmovo silnejší a majú vytvorené dostatočné finančné rezervy, bude kúpa bývania na úver ešte stále atraktívnou investičnou príležitosťou. Zvlášť keď centrálna banka očakáva dvojcifernú mieru inflácie v tomto aj v ďalšom roku, čo aj štvorpercentné úroky z hypoték hravo vrhne do hlbokého reálneho záporu. Príjmovo mediánoví klienti však v najbližšom roku-dvoch apetít po úveroch stratia. A o to rýchlejšie, o čo častejšie sa bude skloňovať pravdepodobnosť hospodárskej recesie. Aj preto najistejší odhad vývoja na hypotekárnom trhu bude zrejme obdobný tomu, aký sme zažili tesne po kríze v roku 2008/09 – mierny, ale selektívny rast úverov zhruba tretinovým tempom v porovnaní s predchádzajúcim boomom.
Aupark Tower
Einsteinova 3541/24
851 01 Bratislava
