NEHNUTEĽNOSŤ NA PRENÁJOM NIE JE LEN PRE MILIONÁROV

Vlastniť investičný byt sa môže zdať ako výsada bohatých. No aj bežná slovenská domácnosť s príjmom do 2 000 eur mesačne si dokáže zadovážiť nehnuteľnosť na prenájom – ak vie, ako na to.

Stačí správne plánovať, „neprejedať“ peniaze a využiť financovanie, ktoré za vás spláca nájomník. Ak sa toho chopíte rozumne, môžete si postupne vybudovať majetok, ktorý vám bude zarábať roky.

Aj investičná nehnuteľnosť sa začína finančným plánom. Mnoho ľudí sa pri prvom bývaní upne na vlastný byt ako na základ bezpečia. Ak však chcete investovať a profitovať z toho, odborníci radia: najprv aktívum, až potom spotreba. Inými slovami, najskôr investičná nehnuteľnosť, neskôr bývanie pre seba.

„Ak mladý človek ostane bývať u rodičov a odkladá si peniaze zo svojej práce, už za tri roky si vie našetriť 20 % z ceny menšieho bytu. Ten následne kúpi na hypotéku a prenajíma, čím sa z jeho príjmu stáva investícia,“ vysvetľuje Richard Lycius, odborník na osobné financie z PARTNERS.

Krok po kroku: ako sa dopracovať k investičnej nehnuteľnosti

Začať investovať do nehnuteľností nie je záležitosť na jeden víkend. Vyžaduje si to čas, rozvahu a jasný plán. Dobrou správou však je, že cesta k vlastnému investičnému bytu sa dá rozdeliť na zvládnuteľné kroky. A ak ich urobíte v správnom poradí, môžete získať stabilný pasívny príjem s minimálnym rizikom. Základom úspechu je disciplína, dobrý plán a finančná rezerva. Toto sú základné fázy:

• Sporenie vlastných zdrojov – ideálne aspoň 20 % z cieľovej sumy.
• Výber vhodnej nehnuteľnosti – lokalita, výnos, vývoj cien – to všetko treba zvážiť.
• Výpočet návratnosti – nájomné by malo pokrývať hypotéku, energie a prevádzkové náklady.
• Financovanie – najčastejšie formou hypotéky, prípadne stavebným úverom či kombináciou.
• Prenájom a správa – vrátane výberu nájomníka, daňového priznania a starostlivosti o byt.

„Príklad? Kúpite dvojizbový byt v Leviciach za 90 000 €. Hypotéka 72 000 € vás vyjde mesačne na 326 €, náklady na energie 174 €. Ak byt prenajmete za 500 €, mesačne vám pokryje všetky náklady – bez doplatku z výplaty,“ dodáva Richard Lycius.

Ktoré mestá sú dostupnejšie ako Bratislava?

V hlavnom meste dnes investičný byt kúpite len s veľkými úsporami alebo vyšším príjmom. Ale v regiónoch, ktoré majú rastový potenciál, sú ceny stále dostupnejšie. „Vždy sa pozerajte na to, ako by sa táto nehnuteľnosť predávala v budúcnosti. To je základné pravidlo investovania,“ upozorňuje odborník.

Finančná páka a samodeštrukčný dlh

Jednou z najväčších výhod investičnej nehnuteľnosti je možnosť financovať jej kúpu cudzími peniazmi – teda úverom z banky. Tento princíp sa nazýva finančná páka. Znamená to, že namiesto toho, aby ste celú nehnuteľnosť platili z vlastného vrecka, využijete úver, ktorý následne spláca nájomca. Vy tak vlastníte majetok, ktorý zarába, hoci ho fakticky spláca niekto iný.

„Hypotéka na investičný byt je tzv. samodeštrukčný dlh, a hoci to znie dramaticky, v skutočnosti ide o veľmi pozitívny jav. Dlh sa totiž priebežne znižuje vďaka splátkam nájomcu a zároveň ho z dlhodobého hľadiska znehodnocuje inflácia,“ vysvetľuje Richard Lycius. Inak povedané, kým dlh klesá, hodnota vášho bytu rastie – v priemere o 6 % ročne. Takto si v priebehu rokov budujete reálny majetok bez toho, aby ste ho museli celý zaplatiť z vlastného príjmu.

Pozor na tieto chyby

Nie každá kúpa investičného bytu sa končí ziskom, obzvlášť ak sa spravia chyby hneď na začiatku. „Častým omylom je výber nehnuteľnosti v zle prenajímateľnej lokalite alebo prehnane optimistický výpočet výnosov, pri ktorom nájom nepokryje všetky náklady. Ľudia často nemyslia ani na rezervu pre prípad, že byt ostane dočasne prázdny. Stáva sa aj to, že si niekto kúpi prvý byt na vlastné bývanie namiesto investičného. Tým si uzavrie cestu k ďalším úverom – a investovanie sa odkladá na neurčito,“ upozorňuje Richard Lycius. Chybou býva aj prílišné spoliehanie sa na vlastné úspory. Efektívnejšie je využiť hypotéku a nechať ju splácať nájomcu.

Byt alebo realitný fond? Rozhoduje čas, ochota a prístup k riziku

Investovanie do bytu na prenájom môže byť zaujímavou cestou, najmä pre tých, ktorí chcú mať nad všetkým kontrolu a sú ochotní venovať svoj čas správe nehnuteľnosti. No treba rátať s tým, že starostlivosť o byt nie je pasívny príjem, je to práca. Opravy, výpadky nájomníkov, komunikácia, daňové priznania, poistenie či správa energií – to všetko si vyžaduje energiu a zodpovednosť.

„Kto má chuť venovať sa prenájmu aktívne, byt mu môže priniesť zaujímavý výnos. Ale pre tých, ktorí hľadajú pohodlnejšie riešenie, sú tu realitné fondy – bez starostí, no s podobným potenciálom výnosu,“ hovorí Richard Lycius z PARTNERS.

Realitné fondy ponúkajú jednoduchú cestu, ako investovať do nehnuteľností profesionálne a bez nutnosti čokoľvek riešiť. O všetko sa stará skúsený správca – od výberu nájomcov po údržbu budov. Výnos pritom plynie z prenájmu aj z rastu hodnoty portfólia, ktoré tvoria napríklad logistické haly, retail parky či kancelárie. V rámci dlhodobého finančného plánu ide o rozumnú voľbu pre tých, ktorí chcú stabilitu a pravidelné zhodnotenie – bez operatívy.

Zdieľať článok

Analýza mojich financií

Chcem kariéru v Partners Group SK