Koľko naozaj stoja nehnuteľnosti?

Nehnuteľnosti sa stali investičným favoritom Slovákov. Čísla o tom, ako prudko rastie ich cena, však treba brať opatrne.

Kto by netúžil po nehnuteľnosti? Ak nie preto, aby v nej našiel nový domov, tak aspoň z finančného hľadiska. Stačí sa pozrieť na údaje, ktoré sú verejne prístupné na stránkach Národnej banky Slovenska (NBS). Ceny nehnuteľností podľa nich stúpli v prvom štvrťroku tohto roku medziročne o 25,5 %. Byty o 28,2 %, rodinné domy o 19 %. Kto by do kúpy bytu investoval začiatkom roku 2021 napríklad 120-tisíc eur, za jediný rok by jeho hodnota vzrástla na takmer 151-tisíc. Aká ďalšia investícia by mohla ponúknuť takýto výnos?

Uvedené čísla treba brať s rezervou. Spomenutá medziročná zmena v cenách nehnuteľností sa síce nachádza v štatistikách centrálnej banky, nie je však odpoveďou na otázku, ako sa reálne zmenila cena bytov a domov za posledných 12 mesiacov. Dopátrať sa takejto odpovede na Slovensku v skutočnosti vôbec nie je jednoduché.

Ceny z inzerátov

Prečo je tomu tak, naznačuje opis spôsobu, akým NBS zisťuje informácie o vývoji na realitnom trhu. „NBS vychádza pri zisťovaní cien nehnuteľností na bývanie z databázy Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS),“ vysvetľuje banka vo svojej metodike. „Databáza NARKS o cenách domov a bytov obsahuje údaje, ktoré sú získavané od subjektov zaoberajúcich sa sprostredkovaním kúpy a predaja nehnuteľností,“ dodáva.

V preklade: pri zisťovaní cien sa NBS nepozerá na to, za koľko boli jednotlivé byty a domy predané novým majiteľom. Smerodajné sú pre ňu ponuky realitných kancelárií, teda to, za koľko by aktuálni majitelia chceli svoje nehnuteľnosti predať.

Považovať ceny, ktoré v inzerátoch požadujú majitelia nehnuteľností, za trhové ceny, je iluzórne. Časy, keď si predávajúci mohli určiť akúkoľvek cenu a záujemcom o bývanie neostávalo nič iné, len ju akceptovať, sú nenávratne preč. V praxi je konečná cena výsledkom zjednávaní a ústupkov na oboch stranách obchodu. Navyše, ceny v inzerátoch drží vysoko aj ochota predávajúcich čakať. Ak chcú (z akéhokoľvek dôvodu) predať byt na najmenej 150-tisíc eur, môžu na príležitosť čakať aj rok, prípadne ešte dlhšie.

Podstatne výraznejšiu výpovednú hodnotu o vývoji na realitnom trhu majú realizačné ceny. Teda tie, pri ktorých nehnuteľnosti skutočne menia svojich majiteľov a ktoré sú napísané na kúpnych zmluvách. Inštitúciou, ktorá tieto údaje zbiera, je kataster nehnuteľností.

Presne nepresné sumy

Z dát katastra analyzuje dianie na trhu s nehnuteľnosťami Štatistický úrad SR. Jeho kvartálne správy obsahujú podstatne nižšie percentá rastu ako reporty centrálnej banky.

Na porovnanie: kým v druhom štvrťroku stúpli podľa NBS ceny nehnuteľností o 25,5 %, podľa štátnych štatistikov vzrástli „len“ o 16,6 %. Rozdiel medzi oboma percentuálnymi nárastmi je evidentný, no nie výnimočný. Neprekonaným excesom sú dáta, ktoré obe inštitúcie vydali po prvom štvrťroku minulého roku. Kým analytici NBS vyčíslili medziročný nárast cien nehnuteľností na Slovensku na 22 %, štatistický úrad zaznamenal iba dvojpercentné zvýšenie.

Ak existujú presné cenové podmienky o predaji každej rezidenčnej nehnuteľnosti, prečo existujú dve samostatné – a výrazne odlišné – štatistiky o vývoji ich cien? Pretože ani presné dáta nie sú využiteľné, ak im chýba kontext.

Zákon, ktorým sa riadi kataster nehnuteľností, presne špecifikuje rozsah údajov, ktoré sa doň zapisujú. Napríklad geometrické určenie a polohové určenie nehnuteľností, parcelné čísla, údaje o právach k nehnuteľnostiam, ich vlastníkoch alebo o cene nehnuteľnosti. Kto by hľadal medzi zapisovanými údajmi zmienku o rozlohe, hľadal by márne. Bez tohto údaja pritom nie je možné porovnať napríklad podmienky predaja bytov. Čo s informáciou o tom, že jeden byt bol predaný za 120-tisíc eur a druhý za 180-tisíc, keď ani v jednom prípade nevieme povedať, či išlo o byty s rovnakým počtom izieb alebo aspoň s porovnateľnou rozlohou? Samotná informácia o výške peňažnej transakcie je nepoužiteľná.

Argument o zbytočnosti informácií v katastri by mohol vysvetľovať, prečo tieto dáta nepoužíva NBS a prečo sa jej analytici radšej orientujú podľa ponukových cien v inzerátoch. Akú výpovednú hodnotu však majú potom údaje štatistického úradu? Samotní štatistici sa do podobných diskusií a polemík nezapájajú. Tlačové správy, ktorými informujú o zistených pohyboch na realitnom trhu, obsahujú len zmienku o tom, že údaje o realizačných cenách nehnuteľností sú čerpané zo zmlúv v katastri nehnuteľností.

Znalosť toho, ako dve kľúčové inštitúcie v krajine reportujú vývoj cien nehnuteľností, môže padnúť vhod, keď príde na pretras vývoj na realitnom trhu. Alebo diskusia o tom, akou fantastickou investíciou sú nehnuteľnosti.

Zdieľať článok

Analýza mojich financií

Chcem kariéru v Partners Group SK