Odborné odpovede
na všetky otázky o financiách

Požiadajte o radu

Otázka: Dostaneme hypotéku ak sme v úverovom registri?

20.03.2017

Dobrý deň. Manžel je živnostník, má nedoplatok na sociálnom a zdravotnom poistení, sú voči nemu vedené exekúcie. Mame úver 20 000 eur v jednej banke, 3 000 eur v druhej a tiež dlh v nebankovke. Chceli by sme vlastné bývanie, rozmýšľame nad kúpou domu, no banky nám asi hypotéku neschvália. Je problém splácať toľko záväzkov naraz, preto by sme chceli hypotéku na vyplatenie dlžôb kúpiť z toho domu. Je možné, že keby sme ručili vybranou nehnuteľnosťou banke, tak by nám hypotéku banka schválila aj keď sme vedení v registri so zlou platobnou disciplínou? Musíme mať pred podaním žiadosti o hypotéku vyrovnané záväzky v sociálnej a zdravotnej poisťovni? Ďakujem za odpoveď.

Kategória: Financovanie bývania

Odpovedá: Michal Nagy

27.03.2017

Dobrý deň,

Vami opísaná situácia je veľmi všeobecná a preto napíšem aj niekoľko variant a odporúčaní, ktoré bude treba zvážiť.

Banka vždy preveruje sociálnu poisťovňu, u živnostníkov aj zdravotnú a zaplatenie daní. Preto pri riešení úveru určite musíte mať všetky záväzky vysporiadané. Avšak pri vedenej exekúcii určite nemá zmysel ani len podávať žiadosť, pretože to je pre všetky banky úplne neprijateľné. Rovnako zlá platobná disciplína v úverovom registri je pre banky neprijateľná a úver neschvália. Ale ak by ste vy (na rozdiel od manžela) nemali záznamy v úverovom registri, bola by tu nasledovná možnosť:

Keďže máte manželský zväzok, musíte ísť do úveru obaja automaticky. Vo vašom prípade prichádza do úvahy jedine bezpodielové spoluvlastníctvo (BSM), kde by ste si majetkové pomery rozdelili a do úveru by ste tak mohli vstúpiť iba vy. Samozrejme, váš čistý mesačný príjem bude musieť pokryť vaše záväzky (životné minimum na seba + prípadne deti + splátky úverov). V prípade slušného príjmu to pokryjete. V prípade nižšieho príjmu vám ostane jedine zbaviť sa úverov s vysokou mesačnou splátkou napr. refinancovaním na dlhšie obdobie, aby sa splátka znížila.

Kúpa domu v Bratislave by sa vo výnimočnom prípade dalo vyriešiť aj so 100% financovaním, avšak bežné to nie je. Mimo Bratislavy alebo Košíc je možné získať na kúpu domu max. 90 % z jeho hodnoty (berie sa do úvahy nižšia z hodnôt: znalecký posudok alebo kúpna cena domu). Zvyšných 10% budete musieť vyplatiť z vlastných peňazí. Nie je možné získať viac ako 100% hypotéku, aby ste okrem kúpy domu splatili aj spomínané úvery.

Riešením môže byť hypotéka na 90% kúpy domu + spotrebný úver na zvyšných 10% domu a vyplatenie ostatných úverov. Avšak spotrebné úvery sa spravidla poskytujú max. do výšky 20 000 eur, takže zrejme budete musieť  v tom najväčšom úvere natiahnuť splátky na dlhšie obdobie (ak sa to ešte dá), aby sa splátka znížila, k tomu hypotéku na dom + spotrebný úver na prípadné dofinancovanie 10% domu + vyplatenie zvyšných malých úverov.

Takisto môžete skúsiť aj stavebnú sporiteľňu, pretože tá vie poskytnúť vysoký úver bez založenej nehnuteľnosti za nižší úrok ako je na spotrebných úveroch. Ešte lepšou možnosťou je, ak by ste mali možnosť ručiť aj inou nehnuteľnosťou ako kupovaným domom (napr. nehnuteľnosťou niekoho z rodiny alebo vlastnou, zdedenou...). Potom by sa hodnoty domov sčítali a získali by ste 90% hypotéku zo súčtu hodnôt obidvoch domov.

Avšak okrem pohľadu na vyššie zmienené možnosti riešení sa určite treba zamyslieť nad vlastnou finančnou disciplínou a finančnými možnosťami. Bez odstránenia nesprávnych finančných návykov by mohla byť kúpa domu nad vaše sily – v konečnom dôsledku by ste sa mohli dostať do ešte väčších problémov.

V prvom rade teda odporúčam dramaticky zredukovať životné náklady na absolútne minimum a príjmy smerovať do splácania dlžôb. Menšie úvery skúste refinancovať cez stavebnú sporiteľňu, aby sa splátka znížila (ak záznamy v úverovom registri budú napr. len jedna 1. upomienka, vedia to akceptovať). Za niekoľko rokov ich môžete splatiť a pokračovať v správnych finančných návykoch, vytvoriť rezervu aspoň na 10% kúpy domu a následne si vziať hypotéku.